האם מחירי הדירות המתייקרים מיום ליום הם חלק מטרנד גלובאלי?

באירופה קיים מצב דומה, אך תקציבי הענק שהוקצו בבריטניה כדי לאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירה, אינם ישימים. מודלים ישראלים שהיו נהוגים בשנות החמישים והשישים עשויים להוות חלק מהפיתרון (אוקטובר 2013)

התקשורת מוצפת בתכנים אשר ניתן למצות אותם במשפט קצר: "חלום הדירה לזוג צעיר שמשפחתו אינה מסוגלת לסייע לו, מתרחק מיום ליום". אם נציץ לרגע לניסיונות הטיפול בבעיה דומה להפליא בבריטניה נראה את התמונה הבאה, אשר כפי שמתברר היא מייצגת גם מדינות נוספות באירופה.
הפייננשל טיימס, הסוקר את הרקע למשבר הנדל"ן בבריטניה מציג  מהלך יקר למדי שעשתה ממשלת בריטניה כדי לסייע לזוגות צעירים לרכוש דירות.  הממשלה הקצתה 8% מתקציב המדינה (130 מיליארד ליש"ט) כערבות למשכנתאות של רוכשי דירות.

אך עתה התברר כי התוצאה מאכזבת למדי, שכן רוב הזוגות הצעירים אינם יכולים לעמוד בהחזרים הכבדים של המשכנתאות. הממשלה הבריטית הכינה תכנית במטרה לאפשר ל 80,000 זוגות צעירים שם לרכוש דירות מסובסדות שהמחיר שלהן הוא עד 600,000 ליש"ט (3,335,000 שקל) לדירה.   ממשלת בריטניה אחראית באמצעות סובסידיות וערבויות מול הבנקים על 20% ממחיר דירה במסגרת תכנית זו. אך, כדי לקחת משכנתא בגובה של 95% מ 600,000 ליש"ט על הקונה להוכיח כי ההכנסה השנתית שלו היא לפחות 95,000 ליש"ט או במונחים שלנו 44,200 שקל לחודש, שהיא כמובן אינה אופיינית לזוג צעיר ואף גם לא כל כך צעיר. כך נוצר מצב שהסובסידיות הניתנות למבקשים לרכוש דירה, מושכים בעיקר מעמד בינוני מבוסס המבקש לרכוש דירה לצרכי השקעה .

הפייננשל טיימס המבקר חריפות את התכנית מציג נתונים הממחישים את עומק בעיית הנדל"ן שנוצרה שם, הדומה להפליא לבעיית הנדל"ן למגורים בישראל - בשנות השבעים בנתה ממשלת בריטניה 300,000 דירות בשנה, ואילו בין השנים 2001-2011 נבנו בממוצע 188,000 דירות לשנה, זאת למרות שמספר האוכלוסין עלה בתקופה זו ב 3.5 מיליון נפש.
עקב כך נוצר מצב שמספר הדירות המוצע בשוק קטן משמעותית מהביקושים, וכתוצאה מכך נוצרה עליית מחירים ללא תקדים, המרחיקה את חלום הדירה ממועסקים רבים, שאינם יכולים לשלם מחירים כאלה. המצב בארץ חמור אף יותר. כי כל הורדת מחירים שתהיה עמוקה יותר מ 10-15 אחוז, תיצור סיכון משמעותי לבנקים שייאלצו לדרוש פירעון של חלק מהמשכנתאות בגלל השחיקה שתיווצר בביטחונות שהם בפועל הערך החדש של הדירה בשוק.

תרחיש אפשרי לפיתרון הבעיה הוא חזרה למודל שפעל היטב בשנות החמישים והשישים. תקציב משרד השיכון ל 3-5 השנים הבאות יכלול בנייה של כ 50,000 דירות באזורי הפריפריה שבין זיכרון יעקב לגדרה. המשרד יוציא מכרז לקבלנים, שיתחייבו למכור דירה של 4 חדרים בשטח של 85 מטר רבוע במחיר שלא יעלה על 850,000 שקל לדירה, כאשר הקרקע תינתן במחיר אפס. האוצר אף ייתן לבנקים ערבות של  25% על המשכנתאות מה שיאפשר למספר גדול יותר של זוגות צעירים לעמוד בתנאים הנדרשים לקבל ההלוואה.
התוצאה האפשרית היא ירידת מחירי השכירות וכנ"ל גם מחירי הדירות באזורים המבוקשים, שכן חלק מבעלי אותן דירות שנרכשו לצרכי השקעה, יתקשו לעמוד  בתשלומי המשכנתא המשולמת משכר הדירה שהם קיבלו עד כה. כך עשויה להיווצר ירידה מחירים גורפת. אך, על האוצר ומשרד השיכון, תהיה מוטלת האחריות לווסת את מכירת הדירות, כדי שירידת המחירים לא תגרום להתפוצצות הבועה.

 



powered by: mipotech